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ballbet贝博app人买房36计之第3计 | 停工多时的房子不要买!

发布时间:2020-10-16 09:51:49    浏览量(31)





本期互动话题

这些年在ballbet贝博app买房,相对于投资本金,您赚了多少倍?(单选题)

前言

房地产开发项目投资大,周期长,涉及事项多,经营费用高,资金成本高,一旦开工,投资商、开发商的主观愿望必然是尽快完工、尽快售罄、尽快交房。

按照当前房企快进快出的经营理念和指导思想,基于高周转的目标要求,房企对于从拿地、设计、施工、销售到交房各个环节都有严格的成本控制要求和时间周期要求,运营团队轻易不能突破。

高周转停工损失大

何为高周转?普及一下:

假若投入一次赚10%,一年周转10次的话,年回报就是100%,这就是“高周转”。

地产作为资金密集型行业,其规模及利润与现金流密切相关,而备受推崇的“高周转”,产生了自有资金和销售额之间的梯度关系,起到了“四两拨千斤”的作用。以某项目一期为例,项目建筑面积18万㎡,销售额(含税)11亿元,资金峰值4个亿,净利润率10%,净利润1亿元。如下图,项目自身现金流贡献可以为企业提供规模杠杆实现利润倍增。



我们可以再做个假设,如果项目地货比(土地价值和能够提供的货值之间的比例)为1:5,项目净利润率为10%,一年可实现2次周转:原始投入1亿,当年可实现总货值10亿,净利润1亿;项目预售资金的50%再投入到新项目,循环两年,可实现62.5亿的规模和6.25亿的利润。当然,地货比可能因城市而有所不同,但杠杆效应是可以在各级城市彰显的。

因此,正常情况下,房地产项目不会停工,时间就是金钱啦!

如某楼盘在施工过程中突然停工且停工多时,必有大事发生,此时购房,风险较大,应秉持谨慎原则,多方打听其停工原因、复工计划等消息,综合判断是否有重大风险。


停工原因

常见的停工原因:

1、工程设计更改需要暂时停工;

2、工程手续不齐被勒令停工;

3、规划违规被勒令停工;

4、发生重大事故被勒令停工;

5、资金链断裂被施工单位停工;

……

停工的原因有很多,但无论是哪一种原因引起的停工,都证明这个开发团队出问题了。在这种时候,这样的项目是不宜投资的。作为买房人,很难百分之百的了解和掌握停工问题的严重程度、复杂程度、解决周期的长短等核心问题,难以判断购房风险的大小。

面对停工楼盘,无论销售价格、条件如何优惠,一定要坚决说不。万一购房后成为烂尾楼,多年难解,后悔就来不及了。

判断一个项目是否停工多时比较简单,首次看房时如发现工地停工,每隔一个星期去工地查看一次,如连续3个星期工地都处于停工状态,则果断放弃在该项目购房的打算。

那么问题来了,停工多时的楼盘后来复工后能不能购买呢?

如您后续去工地查看发现复工了,应详细了解停工原因和复工的理由,再继续观察几个星期,看工程施工是否正常进行,再做是否投资的决定。



(图片来源:网络)

避险要诀

第1招、购买新房过程中,看房一定要看工地现场。


第2招、看工地一定要全面看,不能只看一个局部区域。


第3招、发现停工,即使只是局部区域停工,也一定要打破砂锅问到底,排除项目烂尾的风险。


第4招、停工或复工的原因,问置业顾问,不如问施工工人。



(图片来源:网络)

温馨提示:

对于大多数首次购房的消费者而言,买房不仅是一件大事,而且是一件特别专业特别复杂的大事,购房全流程中存在的各种陷阱和风险很多,楼市小白很难分辨清楚什么样的房子能买、什么样的房子不能买。

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(编辑整理:ballbet贝博app好房子

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